一、2023年以来，住房“以旧换新”火热

 

这两年来，为了促进房地产市场平稳健康发展，多个城市出台房地产优化调整政策。其中，“以旧换新”政策备受各方关注。根据方达咨询研究院不完全统计，包括上海、深圳、南京、青岛、郑州、长沙等一二线城市在内有近60个城市发文支持住房“以旧换新”。

 

住房“以旧换新”是指房地产开发商、中介机构、国有企业或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。这也是满足老百姓住房改善的需求。

 

住房“以旧换新”活动其实从2023年就已经开展了。彼时的住房“以旧换新”，从主导角色来看，主要有两种操作方式：一是房地产中介主导方式，即中介通过收购或代理等形式协助产权人卖旧房，协助购房人联络房企购置新房；二是房企主导方式，即房企直接收购产权人旧房，向购房人售卖新房，旧房评估价格可抵消部分新房款。不管哪种方式，都实现了旧房产权从原持有人手中转变，有助其换新。

 

二、地方国企纷纷下场，批量收购存量住房

 

随着2024年住房“以旧换新”在全国几十个大中城市铺开，其操作方式也有了新的变化，即：地方国企纷纷下场，批量收购存量住房，支持“以旧换新”。当然，这一新变化可追溯到2023年9月，当时，江苏省太仓市的城发集团、城投集团等国企在政府鼓励下，最早试水旧房收购，并开展商品房“以旧换新”活动。

 

据方达咨询研究院不完全统计，针对地方国企收购存量住房，今年已有多地出台相关政策或付诸实施。如下：

 

· 3月10日，宣城市城建集团和宣城市国控集团共同发布了商品房“以旧换新”公告，居民可以用宣城市主城区规定区域内的“旧房”来换这两家国企开发建设的多个小区的“新房”。首次活动取得了非常好的效果后，宣城市又于5月1日启动了第二批商品房“以旧换新”活动。

 

· 3月13日，江阴城市发展集团发布商品房“以旧换新”公告，推出在售商品房“以旧换新”业务。

 

· 4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，明确郑州城市发展集团（政府指定作为收购主体）收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

 

· 4月3日，无锡梁溪城市发展集团发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房。

 

· 4月8日，宜宾提出来要探索建立国企收购二手房或者存量商品房作为保障性租赁房的机制。目标到2027年，宜宾要用国企收购二手房或存量商品房的形式，筹集保障性租赁住房10000套以上。

 

· 4月25日，黄石市城发集团发布住宅商品房“以旧换新”活动的通知，收购的“旧房”覆盖黄石城区100多处。

 

· 4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套。

 

· 4月30日，南通崇川建发集团发布商品房“以旧换新”实施方案。旧房直接由国企收回，无需等待周期。多套旧房可叠加置换一套新房，但旧房总价抵扣比例不得高于新房总价的80%。

 

· 5月1日，盐城市城市建设投资集团和悦达地产集团两家企业宣布启动存量住宅“以旧换新”活动，由国企直接收购市民存量住宅，可换购指定楼盘的新房。

 

· 5月8日，连云港市城建控股集团发布开展存量住房“以旧换新”公告。换购人可用一套或多套存量住房置换连云港市城建控股集团四个在售楼盘，2024年计划完成存量住房“以旧换新”500套。

 

· 5月8日，漳州市住建局、漳州市财政局、漳州市国资委联合印发了《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》，明确国企作为运营主体，购买未能成功“卖旧”的符合条件的存量住房作为保障性租赁住房，进行运营管理。

 

三、地方国企收购存量住房需关注的九大问题

 

住房“以旧换新”是个好政策，毋庸置疑。当下，地方国企下场收购存量住房，出于何种背景和原因？为什么是地方国企？地方国企怎么参与？有哪些注意点？等等。本文集中围绕地方国企收购存量住房这一话题，尝试将相关问题一一说清。

 

问题一：为什么要开展存量住房收购？

 

1.多项政策支持，盘活存量住房的需要

 

2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号文），明确保障性租赁住房属于存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，需要重点盘活。2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文），提出了一系列重要措施，旨在促进保障性住房建设和供应，以满足改善性住房需求。2024年3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国发〔2024〕7号文），鼓励各地通过设备更新和以旧换新的形式促进投资和消费。

 

当前，不少工薪收入群体买不起商品住房，保障性住房又供给不足。与此同时，市场上存量住房规模非常大，房源也多处于老城区。为此，开展存量住房收购和盘活利用，并作为保障性租赁住房，既符合政策要求，也满足市场需求。

 

2.地产形势严峻，释放购房需求的需要

 

近年来，恒大、融创、碧桂园等房企纷纷“爆雷”。多年来，被视为房企“优等生”、转型较早的万科，近期也深陷“爆雷”的舆论漩涡。可见，整合房地产行业雷声滚滚、阴霾不断。

 

根据中指研究院的报告，2023年,TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。2024年以来，全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大，一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右，二手房市场表现仍好于新房。可以看出，全国新房市场销售表现依然偏弱，进一步加剧了房企的资金回笼。

 

债务压力大、现金流紧张，是房企普遍面临的困境。这主要是因为房地产供求关系发生了重大变化，这就需要将房地产购买需求释放出来。存量房产的收购不失为一种有效举措。

 

3.提高生活品质，改善住房条件的需要

 

上世纪80年代开始，中国开始施行房地产改革，住房商品化时代来临，至今已有40余年。此前的商品房基本都处于老城区，房龄老、建筑老化、面积小、户型不规整、设施不便利等，甚至不少属于面临改造提升的老旧小区。

 

随着生产力水平提升和物质愈发富足，人民对日益增长的美好生活需要迫切度越来越高，住房作为基本的生活需求自然是老百姓十分关注的领域。为此，寻求品质更高、房龄更新、面积更大、设施更完善的住房，成了不少老百姓的愿望。然而，一套新房动辄数百万，让普通老百姓望而却步。为此，通过“以旧换新”的方式解决老百姓存量住房的售卖问题，为其购置新房、改善住房条件提供了可能。

 

问题二：存量住房收购背后的逻辑是什么？

 

前文提到，房地产销售不景气，这一方面是因为供求关系不平衡，另一方面是有效需求无法通过购买能力实现。使得房地产市场、土地市场、地方财政和地方经济发展产生了如下的链条：

 

因此，不管是帮助房企尽快解决积压的库存楼盘、回笼资金，还是帮助地方政府稳定地价和保障土地出让收入，甚至防范可能带来的系统性风险，都需要找到切实可行的解决办法。

 

开展存量住房“以旧换新”，打通一手、二手住房置换链条显得十分重要，能适度激活房地产购买市场。此外，从房地产影响的行业类别来看，旧房和新房的买卖，能有效带动中介、家装、金融、建材、施工等多个行业门类，扩大各行各业的内需。房地产作为周期之母，地产活则经济活，房地产作为经济调控政策工具将重新发挥作用。

 

问题三：为什么要支持地方国企收购？

 

1.从民企的意愿和能力看

 

当前，每况愈下的房地产形势，已经让很多民营资本逐步抽离。原有的房企也都纷纷收缩。房地产属于重资产、资金密集型行业，民营资本已然意愿不足。再者，要收购大量存量住房，资金投入大，对于本身深陷债务泥潭的民营房企而言不太现实，即便是没有债务包袱的民营企业，想一次性拿出上亿元甚至更多资金参与存量住房收购，也很困难。

 

2.从地方国企的参与效果看

 

地方国企，特别是城投类国企，融资能力强，注重社会效益，是地方政府履职的重要抓手。由地方国企收购，有以下几点好处：

 

一是便于稳定房地产价格。若民营资本收购，自然以追逐利润为目标，进而不断压降收购成本。收购成本一般大幅度下降，会影响整个区域的房地产市场形势。而地方国企收购存量住房，有托底拿地、粮食统购统销的意味，便于稳定房价。

 

二是能保障房产持有人的利益。首先，不同于汽车、家电等消费品，房产相对价值高，流通难度大，地方国企收购能保障房产持有人快速出售旧房。其次，地方国企按照合理的价格收购，能满足老百姓卖上适合的价格，进而有一定的能力置换新房。再者，城投类国企近似于地方行政部门，方便协调房管、住建、自规等相关部门尽快完成“以旧换新”手续。最后，城投类国企收购，有着天然的政府信用背书，在资金、质量、安全等各方面较民企认可度更高，至少不会存在“烂尾”、“跑路”等现象。

 

三是可根本上解决后续征拆问题。存量住房一般都位于老城区，老城区地价贵、拆迁难。曾几何时，关于“钉子户”的拆迁问题成为舆论热点，也极容易引发社会矛盾。由地方国企提前收购存量住房，也便于地方政府掌控优质地段土地资源，不仅根本上解决了后续可能的征拆麻烦，一旦土地增值，也为化解债务风险带来较好预期。

 

问题四：地方国企对收购的存量住房有何要求？

 

结合各地国企收购存量住房的实践来看，要求一般涉及房源所在区域、房源证件齐全、房源有无抵押等地点和产权信息。部分城市对于房龄、房源面积大小、房源交通区位条件等也都有要求。

 

以南京安居建设集团为例，其对收购存量住房的要求是：位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等；存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。

 

以漳州为例，“旧房”需在九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南；产权面积不大于70平方米；同时权属清晰、已办理不动产权证（房屋所有权证、土地使用证）；要求是在2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案等。

 

问题五：地方国企收购存量住房的流程？

 

结合近两年各地国企存量住房收购的实践来看，一般都是在“以旧换新”整体活动下开展的。不过，往年也发生过单纯收购存量住房的案例，比如2022年9月济南市一次性收购3000套存量房作为租赁储备房源，引起市场广泛热议。

 

从地方国企收购存量住房实施的流程来看，一般包括制定收购计划、发布房源“以旧换新”公告、旧房持有人登记注册、旧房持有人“以旧换新”洽谈、旧房价值评估、地方国企收购旧房、购置新房与办理过户手续等环节。当然了，在实际操作过程中，勘察测绘、筹集资金等也会根据需要时有发生。在“以旧换新”过程中，一旦新房换购并不如意，地方国企收购存量住房的工作会随时终止。

 

问题六：地方国企收购存量住房的价格？

 

需要说明的是，地方国企收购存量住房属于一种市场化的行为。因而，在开展收购和确定收购价格的时候，需要按照市场的交易规则来执行。一般而言，存量住房收购价格需要以评估价为依据。比如，郑州出台文件规定，委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果。而南京的做法，则是由收购方遴选信用好、业务强的评估机构，形成评估机构名单库，收购方与换购人共同从评估机构库中随机抽取三家评估机构，分别对拟收购的存量住房进行评估，取排序中间的评估值作为最终收购价格。

 

虽然说地方国企收购存量房产属于市场化行为，需要以被收购住房本身的评估价值为依据，但也要考虑到维持房地产市场价格平稳，旧房持有人有可支配资金换购新房等因素后综合定价。

 

问题七：地方国企收购存量住房后的用途？

 

地方国企收购的存量住房一般位于老城区，存在房龄较老、面积较小、交通便利等特征，不适合再次出售，比较适合作为租赁用途。因而，针对地方国企收购的存量住房，一般两大用途：一是直接作为保障性租赁住房；二是对原有的房屋稍加装修或改造，用作长租公寓或者人才公寓。比如，2023年10月17日，连云港印发的《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》就明确，支持国有房地产企业通过收购、易地建设的方法筹集保障性住房，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用。

 

问题八：地方国企收购的资金从哪里来？

 

前文提到，地方国企大量收购存量住房，主要用于保障性租赁用途。这个用途受到金融政策的大力支持。2023年1月11日，央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南等8个试点城市购买商品房用作长租房。紧接着2月21日，重庆市举行租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式，重庆国企收购4207套存量商品房用于投入租赁市场。

 

2024年1月初，央行和金融监管总局联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号文），被称为“租赁金融17条”，其核心在于支持住房租赁企业批量收购存量住房用于租赁住房。说白了，就是支持地方国企发放住房租赁团体购房贷款。

 

不过，按照青岛的做法，地方国企收购房源所需资金的20%为自有资金，剩下80%为央行贷款。所以，地方国企收购存量住房的资金除了可申请银行贷款外，也需要自身准备一部分自有资金。

 

问题九：收购存量住房对地方国企有什么影响？

 

从政治任务和社会责任看，地方国企收购存量住房责无旁贷。从运营管理和经济效益角度看，地方国企收购存量住房可能存在如下几个方面的影响：

 

一是方便优先消化地方国企自己开发的房产。不少地方国企都有房地产开发板块，在开展“以旧换新”活动中，有消化旗下楼盘的先天优势。前面列举的宣城城建、宣城国控、无锡梁溪城发、南京安居集团等都是如此操作。

 

二是旧房用作租赁住房，能带来稳定现金流。地方国企收购大量存量住房后，可以积极开展住房租赁业务。该业务稳定，现金流好，同时对于发行债券、Reits等都有帮助，受到资本市场青睐。在城投公司市场化、产业化转型的背景下，不失为好的业务方向。

 

三是旧房收购工作存在难度。旧房和新开发的商品房不同，旧房不仅房龄较老，标准化程度也低，不便于统一评估定价。而且，旧房持有人的想法也千差万别，在沟通交流方面增加了难度。

 

四是对地方国企的运营能力带来考验。一直以来，地方国企都是作为投资建设者存在，运营能力堪忧。地方国企囤积了大量房产资源后，能否有效运营，有没有专业运营人才，能否实现国有资产保值增值的目标，显得尤为关键。特别是在当前房地产形势不好的情况下，重资产持有房产，运营收入能否覆盖融资成本、弥补折旧，着实考验地方国企。所以，地方国企要尽快招揽专业的租赁住房运营人才，利用科学、高效的运营手段，不断提升保障性租赁住房、长租公寓等运营效率，为公司的发展持续创造运营效益。

 

五是可能带来新的债务压力。地方国企特别是城投类国企，不少债务率较高，因而在收购存量住房的过程中，切记要防范债务风险，避免因为收购工作新增债务压力。尤其是在融资过程中，要合理控制融资成本。

 

可以看出，地方国企下场收购存量住房既有有利的地方，也有不利之处，不能一概而论，需要综合判断。所以，在实践过程中，有的地方积极参与，也有的地方表现的不是很积极。

 

结 语：

 

当前，住房“以旧换新”正如火如荼地在各地上演，地方国企收购存量房产，推动“以旧换新”必定是大势所趋。在4月30日政治局会议通稿中，提到“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，所以不排除在7月以后会有更明确的动作。

 

以前，地方政府为了稳房价，国企托底拿地成了土拍市场的“一道风景线”。与国企拿地不同的是，国企“囤房”有资金支持，有市场需求，不虚增财政收入，能持有房产和土地使用权资产。所以，地方国企收购存量住房，不仅程序合规，功效更是一石二鸟。

 

不过，在实际操作中，地方国企需要理解收购存量房产背后的缘由，厘清操作方式，更重要的是，想好以后的路径，方能未雨绸缪。此外，存量住房“以旧换新”是一项系统性工作。除了地方国企作为一支重要参与主体外，地方政府的有效引导和规范监管，房企、中介机构、金融机构、评估机构、行业协会、房产持有人等多方积极、有效地共同参与也十分重要。

 

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