引  言

 

党的二十大报告为国资平台公司改革转型提供了新思路，也为国有资产经营提出了新要求。国资平台公司资产如何盘活运营？方达咨询团队提出了“1+2+4”方略，即坚持打造城市资产资源运营商这个定位，优选品牌化与数字化两大策略，将商铺及楼宇运营、住房租赁、物业服务、城市停车业务四个业务领域分阶段作为发力点。

 

一个定位

 

方达咨询团队在《从案例视角看城投公司如何转型为城市综合运营商》一文中指出，随着我国城镇化率的提升和城市基础设施建设的不断完善，城市发展阶段已经由重建设向重运营转变，国资平台公司向城市综合运营商发展已成为趋势。

 

从实施路径来看，国资平台公司在城市综合运营商的过程中，应优先考虑打造“城市资产资源运营商”，这个定位可以视同为“城市综合运营商”的细分角色之一。一方面，政府部门对国有资本的运作监管逐步加强，也更加科学，国资平台公司具备统筹运作国有资本的天然优势和基础能力，能够统筹好城市资产资源的运营，守住国有资本不流失的底线；另一方面，我国城镇化率的提升，城市发展阶段已经由重建设向重运营转变，打造现金流、寻找盈利点，是国资平台公司未来可持续发展的重要基础，统筹好城市资产资源的运营也是国资平台公司的基本诉求。

 

两大策略

 

国资平台公司要打造城市资产资源运营商，优化国有资产管理，应坚持两大总体策略：

 

一是品牌化发展，擦亮资管新格局。国务院国资委在《关于加强中央企业品牌建设的指导意见》中明确指出：加强品牌建设是培育世界一流企业的战略选择、赢得新竞争优势的必由之路、提高国际化经营水平的现实需要和实现国有资产保值增值的内在要求。早在2018年国资委出台的《坚持市场化运作增强国企核心竞争力》就明确地提出催促两类公司开展品牌建设活动，通过顶层规划，塑造一致性较高的品牌形象面向民众。国资平台公司想要高水平统筹城市资产资源运营，品牌化策略是优选项。

 

二是数字化发展，赋能资管新未来。早在2020年8月国资委下发的《关于加快推进国有企业数字化转型工作的通知》就明确提出引导国有企业在数字经济时代加快改造提升传统动能、培育发展新动能，同时国家十四五规划也指出数字化转型已经成为国家战略及长远目标规划的重要组成部分。党的二十大报告再次指出，要加快建设数字中国，加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群。以数字化转型补齐短板，赋能资产管理业务发展已是大势所趋，也是国资平台公司的运营城市资产资源的重要策略、手段和工具。

 

四个发力点

 

在城市资产资源运营商的定位下，方达咨询认为国资平台公司资产运营板块可重点从商铺及楼宇运营、住房租赁、物业服务、城市停车业务四个业务领域分阶段发力，这也是方达咨询基于近年来丰富的行业调研与案例研究后总结出来的。

 

1、商铺及楼宇运营——打造线上平台，塑造品牌

 

发展阶段一：发力资产更新改造，丰富资产盘活渠道

 

示例：梧州市城建资产管理集团有限公司——创新“党建+资产经营管理”模式，以资产翻新改造提升资产运营效率，以线上线下多种渠道实现资产盘活

 

梧州市城建资产管理集团有限公司（以下简称“梧州城建资产”）创新推进“党建+资产经营管理”模式，确保国有资产保值增值，目前管理所辖经营性资产物业共1097宗，包括商铺、住宅以及市行政事企单位楼宇等资产。梧州城建资产主动发挥国有企业经济责任、政治责任和社会责任，逐步改造优化老旧低效资产，如大中路92号地层1号房和大东上路79号地层1号房源被鉴定为危房、四方路36路原已坍塌等，通过一系列施工翻新，目前已焕然一新，进一步维护市容市貌，提升城市颜值。并通过线上线下多种渠道对外公开招租所辖闲置资产，扩大宣传范围，提高知晓度，加大招商引资力度，向投资方提供合作经营平台，为个体户提供创业机会，确保国有资产保值增值。2022年以来，共举办3场对外公开招租会，有效盘活闲置资产物业约70多宗。同时，为进一步展现国企担当，发挥国企在疫情防控中的重要作用，迅速落实国有房屋减免房租等相关政策文件要求，帮助服务业小微企业和个体工商户纾困解难，有序开展了减免租金各项工作，切实做到以创新推动企业高质量发展，用责任诠释国有企业使命担当。

 

发展阶段二：从招商运营向“招商+物业+其他服务”转型

 

示例：济宁城投商业运营管理有限公司——探索“招商+物业+超市+供应链”模式

 

济宁城投商业运营管理有限公司（以下简称“济宁商管公司”）成立于2019年6月27日，是隶属济宁城投控股集团有限公司的权属子公司。济宁商管公司一方面进行招商运营工作，例如济宁北湖升级旅游度假区南风花园北商业街的运营，提供基础的物业服务。另一方面，济宁商管公司积极探索“招商+物业+其他服务”转型，结合旗下爱客多超市、商场商街和供应链体系的资源优势，发力乡村振兴，打造了产销一体化体系，实现了产业链的有效延伸。进一步，济宁商管公司积极探索供应链物流领域，积极实施对外参观考察学习，为进一步发展奠定良好的基础。

 

2、住房租赁——培养数字化服务能力，塑造品牌及产品线

 

政策鼓励住房租赁市场发展。去年的中央经济会议，着重指出重视租赁行业，加快完善长租房政策，继续推动“租购并举”，规范发展长租房市场。前段时间刚结束的两会，住房租赁同样成为房地产行业的关键词之一。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，从供应端、行业监管、优惠政策等方面进一步推动住房租赁市场健康有序的发展。从十三五到十四五，中央多次定调住房租赁市场，政策的利好将加快发展和规范市场，未来住房租赁市场将迎来新机会。

 

两会首提“帮助青年人缓解住房困难”。2021年两会首次提及“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。伴随着我国城镇化的不断发展，大量新市民涌入城市，为城市发展带来巨大红利，住房问题随之而来。因此，对于城市的新市民和青年人，住房问题已经成为他们的主要问题之一，缓解住房困难，更是政府关注的民生问题。

 

培养数字化服务能力，打造品牌产品线。通过“数字化”实现提质、降本、增效，在住房租赁行业不断被实践，“数字化”已经成为住房租赁行业发展的重要一环。例如，龙湖冠寓凭借自身强大的数字化能力，助力其首次实现盈利，“数字化”俨然变成住房租赁行业突破盈利困局的有效竞争利器之一。

 

发展阶段一：定位平台服务商，借助政企关系搭建“租房”公共服务平台，以合作的方式运营自持资源

 

示例：成都城投——携手万科旗下泊寓合资运营长租公寓，打造住房服务平台“城投住房”公共服务平台、“城投臻寓”保障性租赁住房品牌，探索“租赁服务+物业服务+社区治理”模式

 

携手万科旗下泊寓合资运营长租公寓。2018年，经成都市国资委批准，成都城投下属资产公司和成都泊寓双方各出资1500万元（各占股50%）设立成都城投泊寓资产管理有限公司，主要涉足长租公寓经营管理业务。成都城投泊寓资产管理有限公司成立后，以包租方式获取成都市干道建设指挥部权属的怡北商住楼资产作为初始运营项目，出资对项目进行改造、运营。通过不断运作壮大、不断完善管理，未来将陆续投资运营城投集团旗下可用于合资公司管理的闲置资产，从而达到盘活国有资产的目的，同时提升物业价值与经营收入，实现双方合作共赢。

 

打造住房服务平台“城投住房”公共服务平台。成都城投协同成都市住建局、成都城投、天府市民云三方共同打造线上住房服务平台——“城投住房”，提供整租、合租、国有住房、安心公寓四大板块功能服务，该系统已初步于2021年3月在天府市民云APP上发布；平台上线的租赁房源，均直接来自万科、蓝光、华润、中海、绿城、朗基等品牌开发商的物业租售中心，且所有房源均通过了成都市住建局的权属核验。未来，平台后续还将开通国有租赁住房、业主直租房源、品牌公寓等频道，满足不同市民的租住需求。通过该线上平台，城投将进一步融入新房服务和社区服务业务，以社区物业为中枢，搭建起“租赁服务+物业服务+社区治理”的产业协同平台。

 

打造“城投臻寓”保障性租赁住房品牌。成都城投积极发力保障性租赁住房，落实“房住不炒”、缓解住房租赁市场结构性供给不足，推出“城投臻寓”品牌和水岸东里保障性租赁住房项目，助力成都房地产市场平稳健康发展，以切实行动托举起年轻人的“安居梦”，为新市民、青年人扎根城市提供安居保障。

 

发展阶段二：培育品牌产品线，形成全面的品牌服务体系

 

示例：上海地产（集团）有限公司——打造自有“城方”租赁住房运营服务品牌，保障型与市场化业务兼顾，多元业务生态体系，多维核心竞争优势突出

 

上海地产（集团）有限公司成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司。“城方”是上海地产集团旗下城市租赁住房运营服务品牌，是上海地产集团租赁业务专业化、市场化运作的运营服务公司，成立于2018年。充分响应和贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，助力推动及完善租购并举的住房制度。目前，城方已布局上海市重点核心区域约30个优质项目，业务涵盖市场化业务：存量改造及委托管理服务、市场化新建租赁住房运营服务、商业管理运营类服务；保障型业务：政策性公共租赁住房代理经租服务。已入市服务项目中，轻中资产同步运营，二者相结合。

 

 

城方秉持为城市各类人才提供更好的生活发展的服务平台理念，围绕“大生活、大发展”两大方向，依托租赁住房社区为载体，以“生活、工作、文娱”需求为引擎，解决人才于城市未来发展的核心问题。城方品牌旗下拥有城寓（租赁住宅）、城享（社区商业）、城创（创新中心）及城智（智慧生活联合体）四条产品线。从进展来看，四条产品线皆已落地。其中城寓根据地段空间与客户服务能级，可以分为超级社区、高能社区、活力社区、服务社区，产品系标准配置完善，根据地块不同维度判断产品系落位及主题定位。将可提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品，满足住客差异化、个性化服务需求。

 

 

在具体策略上，城方重点打造智能化的综合社区运营平台服务能力、系统化的长租行业投资数据管理服务能力、体系化租赁住房装配内装项目能力、多元业态经营和场景化的生活发展消费配套服务能力、长效化租住空间社群文化构建能力等。

 

3、物业服务——外部合作、资源整合、“物业+”赛道循序渐进拓展业务方式

 

发展阶段一：成立合资公司，逐步培育物业服务能力

 

通过与外部成熟的物业服务公司合作，逐步构建自身物业服务能力，借助第三方丰富市场化业务经验，强化自身物业人员的高端服务水平和运作能力，并通过回购股权逐步实现自身对物业公司的高度控股，进一步打造自我可控、物业服务能力突出的物业公司。

 

示例：广州南沙城市建设投资有限公司——携手第一太平戴维斯成立合资公司

 

2017年12月广州南思第一太平戴维斯物业管理有限公司正式成立，该公司是由广州南思物业管理有限公司（广州南沙城市建设投资有限公司属下全资公司），与国际知名物业管理品牌第一太平戴维斯合资成立的。借力第一太平戴维斯运营能力，南沙城投可有效发力包括在政府资产在内的受托物业管理。依托南沙自贸区的战略地位以及双方的资源优势，广州南思第一太平戴维斯物业管理有限公司为区内高端商业物业提供专业的物业及资产管理服务，开启了南沙高端物业服务新里程。

 

发展阶段二：整合全市资产资源，逐步发力市场化业务拓展

 

建议在整合市属企业物业、各镇街物业、园区物业等基础上，积极探索独立管理的经营模式，构建基础服务创品牌、增值服务创价值、非业主增值服务谋发展的一体两翼业务发展格局，聚焦城市，择机探索拓展外部市场。

 

示例：梧州市城建资产管理集团有限公司——整合全市资源，提供全方位物业服务

 

梧州城建资产整合了全市的资源，统一提供物业服务，对行政机关单位、事业单位（如中小学等）、小区、体育馆等运动场所等全市的单位全部进行统一物业服务。目前，运营管理大型体育场馆2个，市中恒体育场及其附属场馆市综合馆、市游泳跳水馆，成功举办多项赛事；机关、事业单位物业服务方面，积极与苍梧县政府、粤桂管委会、梧州循环经济产业园区、市思中学校等单位积极对接，为全市范围内的机关单位提供物业服务。

 

发展阶段三：发力“物业+”业务形态拓展，多赛道综合发展

 

通过并购整合延伸非住宅物业领域，通过业态补强打造物业专业壁垒，是物业企业拓展多赛道综合发展的重要策略。由于非住宅物业专业壁垒较高，物业企业通过并购细分业态专业公司可以补强其在多元业态的发展，并与自身业态布局产生协同。

 

物业服务赛道众多，商管服务和城市服务是非住宅领域布局的热点。其中，商管物业服务市场标准化程度高，盈利模式清晰，是众多物企布局的重点。下表列示了部分物业上市企业通过并购延伸的物业业态。

 

 

4、城市停车业务——统一、数字化运营，由市中心区域向下属区县延伸

 

发展阶段一：多种方式发力市中心区域内泊车业务

 

示例：抚州市投资发展（集团）有限公司——与龙头企业合作，统筹市中心城区内停车资源

 

抚州投发集团成立于2002年6月，立足“四个主体”——城市基础方向建设的融资主体、城市战略产业的投资主体、城市基础设施的建设主体、城市国有资产的运营主体，面向市场，全面推进业务的转型升级。为拓展智慧停车业务，抚州投发集团与上市公司——五洋停车（股票代码300420）合作，于2018年8月成立合资公司——抚州五洋智慧交通产业发展有限公司。其中，抚州投资（集团）公司出资3000万，占股30%，五洋停车出资7000万，占股70%。其主要围绕抚州市中心城区现有停车资源开展业务，目前已建成7个路外停车场投入使用，近期将启动路内停车泊位的试运营工作，还在大力建设立体车库和平面停车场，预计新增停车泊位1500多个。

 

示例：南宁交投——政企合作、统一运营，智慧化管理

 

南宁交投作为南宁市交通基础设施建设龙头企业，正在逐步构建以基础设施和公共事业、现代服务业、资源开发三大领域的多元化业务发展格局，强力打造综合交通产业生态圈。其中，智慧停车作为综合交通产业生态圈的重要支点之一，也是南宁交投重要业务布局领域。2018年，按照市政府“科学化、便民化、法治化、智能化”要求，南宁市全市路内停车泊位运营主体更变为南宁交投，立足经营性收费，通过政企合作，南宁交投负责全市路内停车泊位统一管理、运营和维护，并负责收费管理。并在此基础上，组建慧泊公司，建立汇聚全市静态停车数据的大平台，现有停车泊位100万个，并实施差异收费模式，倒逼停车资源合理配置。

 

发展阶段二：逐步拓展市县业务，推进全市范围内停车资源统筹运作

 

示例：北京静态交通投资公司——通过与各区成立区级管理公司拓展市县业务

 

为落实北京市关于“停车问题，搞个投资运营平台，授权他，承接是国企”的要求，北京静态交通投资公司由首发集团、首钢集团、京能集团、首开集团按照28%、24%、24%、24%的比例，共同出资10亿元组建的市属国有企业，于2017年10月成立。北京静态交通公司布局四大业务板块：静态交通科技、静态交通投融资、静态交通建设、静态交通运营管理。

 

为统筹推进全市静态交通的运营管理，北京静态交通投资公司主要通过与各区成立区级管理公司的方式探索实施。其中，它主要负责各区内的停车运营管理，并提供充电、共享停车、广告经营等多种增值服务。根据企业信息公开资料，目前北京静态交通投资运营有限公司已经与丰台、石景山、顺义、门头沟、昌平、平谷、密云、怀柔、延庆及经济技术开发区的国资委、国资经营公司、市政工程公司等合资成立区级管理公司，在股权结构方面，北京静态交通公司以控股为主，股权占比多在60%～70%。

 

 

发展阶段三：借助“互联网+”，打造汽车后服务市场

 

示例：哈尔滨城投——立足“互联网+”，打造汽车后服务市场

 

哈尔滨城投成立于2004年4月，注册资金50亿元，总资产2720亿元。当前，哈尔滨城投围绕做优做强城市基础设施建设运营、投融资、资产运营、体育产业、数据经营及环保产业等六大业务板块，整合资源全力推进城市规划、产业布局、基础设施建设、生态环境保护和公共服务一体化的发展，向实现“多元化发展的大型投资集团”目标迈进。哈尔滨城投于2017年先后成立多家二级企业对智慧停车全产业链进行提前布局，经过多年深耕成为智慧停车产业的样板企业。集团全面实施“互联网+”战略，以智能停车APP城泊通为核心载体，构建以停车场建设为上游，汽车后服务为下游的全产业链，结合“大数据+云计算+人工智能”实现哈尔滨智慧交通和智慧城市管理2.0版本。截止2020年，城泊通注册用户超过20万个，收归建成各类停车场172处，覆盖泊位1.1万个，打造城市停车智能化管理平台，推进实施投资百亿、建设百处的城市公共停车场“双百工程”。

 

结  语

 

在国办发〔2022〕19号文的总体指引下，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。方达咨询认为，地方国资监管部门特别是国资平台公司应加快推进回收资金、盘活资产、运作资源“三资”运作改革，清理盘活沉睡的国有资源资产资本，实施从增量扩能为主转向增量崛起与存量变革并举，使发展动能由要素投入向创新驱动转变，由规模扩张向提质增效转变。

 

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